서울이 오르면 그 다음은? (feat. 심리 지수)

 

서울 부동산이 오른다라는 말들이 돌고 있는데, 실제 데이터를 보면 서울의 움직임이 보여지고 있음. 서울이 움직였다라는 것은 대한민국 부동산의 상승을 알리는 봄 꽃과도 같음. 봄이 되면 가장 먼저 피는 꽃이 있는데, 부동산도 가장 먼저 움직이는 것이 있고 그게 서울이었음. 서울 부동산이 움직이면 과연 다음은 누가 움직일까 라는 의문이 생기기 시작했음. 당연히 수도권이나 경기권이라고 생각했는데...

 

1. 서울부동산 상승에 대한 이야기와 뉴스들이 나오고 있음.

2. 일부 단편적인 이야기일 수도 있고, 정말 상승일 수도 있음.

 

3. 이런 관점에서 나는 늘 데이터로 바라보고 있음. 숫자는 후행하기는 하지만 거짓말을 하지 않음.

 

4. 아주 미세하지만 지수로 보았을 때 상승을 시작하고 있음.

 

 

 

5. 서울의 경우 전세가는 오래 전부투 상승하고 있던 지역 중에 하나라 나름 흐름이 괜찮았음.

 

6. 지수는 서울만 보고 오늘 보려고 하는 데이터는 주간 심리지수임.

 

7. 매번 마르고 닳도록 이야기하는 것이 심리라고 이야기 하고 있음.

 

8. 부동산에서 볼 수 있는 2가지 심리가 있다고 했음.

 

9. KB 부동산에서 제공하는 정보로 주간 단위로는 매수매도 우위지수이고 월간 단위로는 전망차트임.

 

10. 심리지수와 관련된 포스팅이며, 한번 읽어보면 흐름을 보는데 도움이 됨.

https://blog.naver.com/lldarkhosell/223472264688

11. 2023년 6월 7일에 썼던 포스팅이며, 한 달이 지났음.

 

12. 이후 4주간의 데이터가 추가 되어서 한번 공유를 해봄.

 

13. 서울 데이터를 살펴보면 심리가 급격하게 변화하고 있는 것이 보이고 있음.

 

 

 

14. 개인적으로 보는 데이터는 빨간색, 파란색보다 회색의 막대 그래프를 보고 있음.

 

15. 50이 넘어가면 투자 관심으로 보고 있고, 70이 넘어가면 투자 대상으로 보고 있음.

 

16. 서울은 짧은 시간에 상승하고 있고, 곧 70이 넘어갈 예정임. 그만큼 심리가 아주 좋다라는 것임.

 

17. 그래프 중간에 주황색 선이 있음. 과거 서울이 70넘었던 시기를 표기한 것이고 그 시기는 2019년 6월이었음.

 

18. 이 시기를 잘 기억하고 오늘 포스팅을 읽으면 큰 흐름의 관점을 어느 정도 이해할 수 있음.

 

 

 

19. 큰 흐름을 보기 위해서 과거 데이터를 먼저 살펴보고 있음.

 

20. 데이터는 내가 직접 가공하기에 내 마음대로 활용할 수 있다라는 장점이 있고, 아래와 같이 과거 데이터의 흐름을 정리해두었음.

 

21. 지저분해보여서 잘 공유하지 않은 데이터이지만 그냥 가볍게 참고하면 괜찮음.

 

 

22. 작아보여서 아래의 특정 기간만 확대함.

 

 

23. 위의 데이터는 매수우위지수(회색 막대그래프)가 70 터치다운한 기준으로 작성하였음.

 

24. 이 데이터를 보면 차이가 많이 난다라고 할 수도 있음.

 

25. 실제 몇몇 지역을 보면 2020년도 상반기부터 상승한 지역들이 있는데, 내가 체크한 몇몇 지역은 하반기에 70을 터치다운 했다고 이야기 했음.

 

26. 위에도 이야기 했듯이 매수우위지수 50은 투자 지역 검토 대상이고 70은 투자 지역이라고 이야기 했음.

 

27. 그 기준으로 작성된 것이라 차이가 좀 있음.

 

 

28. 이 데이터를 보면 서울과 대전이 먼저 상승을 했고, 그 뒤에 울산, 경기 뒤이어 대구, 인천, 충북 등으로 움직이는 것을 보여주고 있음.

 

29. 서울이 먼저 상승하면 인천, 경기가 먼저 움직이는 것이 아니라 지역별로 차이가 있음.

 

30. 트렌드가 없다라는 이야기고 지역 순번이 따로 정해져 있지 않다라는 것임.

 

31. 하지만 개인적으로 느끼는 하나는 먼저 움직이는 것은 서울이라는 것임.

 

32. 이번에도 어떻게 흘러갈지는 모르겠지만 일단은 데이터에 변화가 생긴 지역들이 있음.

 

33. 서울에 이어 인천과 경기도의 흐름임. 수도권이 먼저 움직이고 있음.

 

 

34. 서울에 비해 힘은 약하지만, 수도권이 움직이고 있다라는 것에 의미가 있음.

 

35. 다른 지역은 아직 여전히 부동산 심리 지수가 여전히 보합이거나 하락으로로 얼어붙어있음.

 

36. 서울을 시작이라 이제 수도권이 조금씩 움직이고 있지만 그래도 흐름이 괜찮게 이어나가는 것 같아 봄의 온기가 느껴지고 있음.

 

37. 아래의 데이터는 매전 지수의 데이터이며, 서울부터 시작해서 조금씩 온기가 돌기 시작하고 있음.

 

 

38. 이런 온기가 서서히 퍼져서 지방까지 내려오는데 시간은 걸리겠지만 결국 서울이 가면 같이 움직일 거라 생각함.

 

39. 그래도 데이터를 보았으니 나머지 지역의 데이터도 함께 공유함.

 

40. 먼저 광역시임.

 

41. 광역시는 굴곡은 있지만 여전히 심리가 살아나지 못하고 있음.

 

42. 이런 심리가 당분간은 보합으로 이어질 것으로 보이며, 변화가 나타나는 지역이 있으면 그 지역을 조금 더 깊게 분석해볼 예정임.

 

 

 

 

 

 

  

 

 

43. 다음은 도단위로 살펴봄.

 

44. 도단위에서는 전라북도가 조용히 움직이고 있음.

 

45. 관심 직전까지 움직이고 있는 도시라 주간 단위로 계속 살펴볼 지역으로 나의 포트폴리오에 추가되었음.

 

46. 그외의 내가 관심있는 강원도는 쉽게 관심 구간으로 올라오지는 않지만 계속 바라보고 있음.

 

47. 충북은 최근 다시 심리가 꺾이면서 방향을 전환했음.

 

48. 나머지 지역은 여전히 심리가 살아남지 못하고 있어서 관심 밖임.

 

 

 

 

49. 관심 밖이라고는 하지만 실제로 전국의 데이터를 살펴보면 다른 흐름을 바라볼 수가 있음.

 

50. 예를 들어, 충청남도의 데이터를 살펴보면 심리가 여전히 살아나지 못하고 있는 것을 볼 수 있음.

51. 위의 데이터를 바라보면 최근 2년간 심리는 여전히 살아나지 못하고 있음.

52. 천안의 실제 단지의 움직임은 어떠할까? 라는 관점에서 바라보면 ..

 

53. 충남의 심리는 2년간 살아나지 못하고 있다고 했지만 실제 오른 단지도 있고 아직 회복하지 못한 단지가 있음.

 

54. 이렇듯 내가 보는 심리지수에 대한 데이터는 그 지역의 평균 데이터이기에 단지별로 본다면 차이가 발생하기도 함.

 

55. 그렇기에 심리지수로 큰 숲을 보되 시도별로 더 나아가 단지별로 바라보는 습관도 필요함.

 

56. 위의 데이터를 본다면 백석2차아이파크도 오르고 그 하급지의 단지들도 오른다면 심리가 살아나는 구간들이 올 것임.

 

57. 갑자기 데이터를 보다가 백석아이파크2차가 탐 나기 시작함. (임의로 찍어본 단지이지만 매력적인 단지임)

 

 

58. 다시 본론으로 돌아와서, 이렇게 심리 지수에 대한 데이터를 바라보면서 어느 정도 그 지역의 흐름을 읽을 수 있음.

 

59. 내 데이터를 보면 투자 시기 관점에서 늦은 거 아니냐 라는 말을 할 수 있음.

 

60. 내가 투자할 때 늘 강조하는 것이 있음. 선진입으로 높은 수익률보다는 안전한 시기에 들어가서 안전하게 먹고 나오는 것이 나의 투자 원칙임.

 

61. 분명 단점도 존재함. 안전한 시기라는 것은 한발 늦은 타이밍이며, 투자금이 많이 들어가기도 함.

 

62. 그거면 다행이지만 언제나 좋은 매물을 잡기도 힘든 시기임.

 

63. 그럼 조금 일찍 들어가면 안돼 라고 생각할 수도 있지만 아직 그 정도로 시장을 잘 읽지 못하는 부린이이기에 늘 겸손해야 함. 시장은 너무 무서움.

 

64. 이러한 배경으로 인해서 늘 심리를 강조하는 것이고, 이러한 심리 데이터가 움직였다라는 것은 그만큼 안전하게 투자할 수 있는 확률이 올라갔다라는 것임.

 

65. 서울과 수도권이 움직이고 있는 상황에서 광역시, 지방 도시까지 움직이기에는 아직 시간이 많이 남아보임.

 

66. 풀려야 할 것들이 많지만 돈은 언제나 막혀버리면 다른 곳으로 흘러가다가 결국 돌아오기도 함.

 

67. 부동산 역시 너무 오랫동안 돈의 흐름이 막혀있었던 곳이라 조금씩 움직이고 있다고 생각함.

 

68. 너무 춰어서 꽁꽁 얼고 갈 길을 막았던 부동산 시장의 자본이 조금씩 녹아 아주 조금씩 시냇물처럼 흐르고 있음.

 

 

69. 지금은 얼었던 물이 흐르는 거라 한꺼번에 쏟아져 나올 수는 없지만 막혀있던 길까지 뚫려버리면 생각보다 부동산으로 흘러들어오는 돈의 양은 많은 거라 생각함.

 

70. 그 길은 금리부터 시작해서 부동산 및 대출 정책으로 움직일 거라 생각함.

인내가 필요한 시기이며,

시장을 조금씩 깊게 바라볼 시기

 

결론. 부동산을 데이터로 공부하고 심리마저도 데이터로 바라보고 있음. 그렇다고 데이터만으로 투자하는 것이 아님. 손품과 발품을 팔아서 투자하고 있음. 언제? 내가 판단하였을 때, 안전하다고 하는 그 시점에...

그 시점이라는 것은 투자자가 어느 정도 들어간 시장을 말하고 있음. 이 시기에는 투자금이 많이 들어가고 좋은 매물을 잡기 힘든 시기임. 하지만 확신보다는 확률적으로 바라보았을 때에는 돈을 잃을 확률이 적은 시기라고 생각함. 대신 그만큼 빠져나오는 타이밍도 잘 잡아야 함.

인간의 탐욕은 끝이 없음. 그 끝없는 욕심으로 인해 결국 스스로가 힘들어지는 경우가 발생함. 이전 부동산 시장에서 절실히 깨달았음.

무릎에서 사고 어깨에서 팔아라. 이 말을 해석하면 위에 했던 말임. 안전하게 들어가서 일찍 나오라는 말임.

가장 어렵지만 투자에서 꼭 해야 하는 것이며, 나만의 투자 원칙임.

투자 제 1법칙.

절대 잃지 않을 것.

 

오늘은 여기까지..