청주 부동산 상승 시그널이 보인다고? (feat. 힐스테이트 어울림 청주사직)

 

연일 서울 부동산 상승에 대한 이야기들이 나오고 있는데요. 서울 부동산이 움직이면 그 이후부터는 수도권, 광역시 그리고 지방 순으로 흐름이 이어오는 것이 가장 큰 흐름 중에 하나였는데요. 이번에도 과연 이런 흐름으로 이어질까요? 큰 틀에서 보면 어느 정도 맞는 이야기라고 생각하는데요. 서울 상승에 대한 이야기지만, 제 포스팅에서 몇 번이고 이야기했던 청주라는 도시의 부동산 흐름을 살펴보도록 할게요.

 

1. 충청북도에 소재한 충북을 대표하는 도시가 있음.

 

2. 충청북도 청주시이며, 85만명의 대도시임.

3. 부동산 투자할 때, 인구수와 세대수를 늘 고려하고 있으며 개인적으로 50만 이하의 인구는 투자 대상으로 고려하고 있지 않음.

 

4. 충남 서산에 투자한 적이 있음. 좋지 않은 기억으로 인해 트라우마가 생겼음.

 

5. 상승장에서 모든 지역이 오르며, 심지어 서산도 오르기는 했지만 하락장에서는 가장 먼저 움직이는 것이 소도시였기에 아픈 기억이 있음.

 

6. 사람은 망각의 동물임. 이래놓고 또 상승장에 힘입어 투자할지도 모르지만 그래도 나름 기준을 세워야 함.

 

 

7. 그런 관점에서는 청주라는 도시는 특별시도 아닌 것이 인구 100만에 가까운 대도시이며, 일자리도 풍부하기에 생산과 소비가 동시에 이뤄지는 도시 중에 하나임.

8. 내 블로그에는 청주에 대한 이야기가 많으며, 몇 번이나 언급하였음.

 

9. 지금 이 시기에 부동산 투자를 하지 않지만, 꼭 하나를 해야 한다면 충북 청주라고

 

10. 그에 대한 근거는 청주의 괜찮은 입지에 청약 경쟁률이었음.

 

https://blog.naver.com/lldarkhosell/223307817678

11. 정말 좋지 않은 시기였지만 괜찮은 분양가에 실수요자들이 대거 몰렸던 것임.

 

12. 좋지 않은 시기라는 것은 하락장을 의미하고 실수요자들은 하락장에 신규 매수 또는 분양권을 청약한다는 게 쉽지 않음.

 

13. 하지만 청주 가경 아이파크 6단지는 성황리에 청약을 마쳤음. 거래가 안되고 있지만 거래가 풀리면 바로 프리미엄 붙을 단지임.

 

14. 이런 좋은 분위기의 청주, 빅데이터로는 어떨지 한번 살펴봄

 

15. 먼저 전국 매전지수 지도임.

 

 

16. 서울의 상승의 흐름은 이어지고 있지만 그 외의 광역시 및 지방은 여전히 열기가 식어 냉탕을 보내고 있음.

 

17. 충북 청주의 매전 지수 최근 6년간의 데이터는 어떨까?

 

18. 23년 하반기 이후 약 상승을 보이긴 했지만 여전히 100 이하의 지수에서 보합을 하고 있는 상황임.

19. 최근 전세지수 상승으로 인해 충전지수가 조금씩 충전되고는 있지만 과거 대비 여전히 충전이 더 필요한 상황으로 보임.

 

20. 충전이 필요하다라는 것은 전세지수가 오르는 것이 가장 좋은 충전 방식임.

 

21. 하지만 청주 뿐만 아니라 전국은 여전히 높은 금리로 인해 전세가 상승을 억누르고 있음.

 

22. 전세가 많아서 그렇지 않을까 라는 의문을 가질 수도 있지만, 2022년 2월 청주 전세를 조사한 적이 있음.

 

23. 구 단위로 국평 기준, 전세 매물 현황임. (네이버 부동산)

 

 

2022년 2월 데이터

 

24. 2023년에 입주물량이 조금 있어 전세가를 살짝 흔들어놓을 수도 있었겠지만 2년 동안의 전세 부족 현상에도 불구하고 전세가가 오르지 않는 이유는 다양하겠지만 개인적으로 고금리의 영향이라고 생각함.

 

25. 고금리로 인해 전세 대출을 받으면, 매월 나가는 이자가 많아짐. 전월세로 전환하게 되면 매월 나가는 이자보다 적은 월세로 인해서 전세 선택지보다는 전월세를 한동안 선택하게 된 배경이라 생각함.

 

26. 2024년 6월 현재 청주의 전세 매물은 어떨까?

 

27. 아직 조사하지는 않았지만, 여전히 아주 부족한 전세 물량이라고 생각하지만 위와 같은 이유로 전세가가 오르기는 쉽지 않은 상황으로 보임.

 

28. 구별로 한번씩 살펴봄.

 

 

29. 위아 사진으로 봐서는 잘 모르겠지만, 간단히 설명하면 말 풍션 젤 위에는 세대수임.

그 밑에 가격이 적혀있으면 전세 매물이 있다라는 것임.

가격이 없고 평형이 적혀있으면, 국평 전세 매물이 없다라는 것임.

 

30. 실제 매물은 2년 전에 비해 나아지지는 않았지만, 전세지수는 2022년 2월에 비해 지수는 떨어진 것으로 보여주고 있음.

 

 

31. 우리가 생각하는 상식으로는 전세 매물이 부족하면 전세가가 올라야 한다라는 것이지만, 그 전제가 과거에는 금리가 낮은 저금리 시기였던 것임.

 

32. 이런 상황에서 청주에 재밌는 데이터가 하나 눈에 띄기 시작함.

 

33. 바로 미분양인데, 최근 미분양 데이터가 급격하게 상승하였음.

 

 

 

34. 힐스테이트 청주 어울림 단지에서 미분양이 발생함.

 

35. 해당 단지는 사직3구역 주택재개발 정비사업으로 진행되었음.

 

36. 미분양에 대한 이유는 여러 가지가 있겠지만 그 중에서 심리와 고분양가라 생각함.

 

37. 올라버린 인건비, 물가, 원자재 등으로 인해 어느 정도는 이해가나 결국 받아주는 수요가 인정하지 못하여 미분양이 발생한 단지임.

 

38. 가경을 바라본 뒤에 그래도 어느 정도 신축 수요에 대한 반응은 있을 거라 생각했는데 이상해서 청약 데이터를 살펴봄.

 

 

39. 3~40평대를 바라보면 청약경쟁률이 높았던 것을 볼 수는 있지만 아쉬운 것은 79type(31평형)을 세대수를 너무 많이 둔 것이 아닐까라는 생각을 함.

 

40. 조합 세대가 있기에 그런 것이라는 이해는 가기도 하지만 세대수를 줄이더라도 국평을 조금 더 늘렸더라면 어땠을까?

 

41. 여기서부터 지극히 개인적인 관점으로 접근을 해봄.

 

42. 일단 가장 아쉬운 것은 초품아가 아니라는 것임. 학교가 조금 멀리 떨어져 있음.

 

 

43. 분양가는 84 기준 약 5억 정도임.

 

44. 복대동 지웰시티2차 7억 정도, 청주가경아이파크 4단지 약 5억 중후반의 가격으로 바라보았을 때도 조금 비싼 느낌이 드는 것은 사실임.

 

45. 여기서 투자자의 관점에서 조금 베팅을 한다면, 마피 4~5000정도 내려온다면 매수를 고민할 것임.

 

46. 초등을 제외하고는 나머지 인프라에서 바라본다면 점점 괜찮아질 곳으로 보여지고 있음.

 

47. 그 외적으로도 세대수도 충분히 많이 있기에 이 정도 규모라고 한다면 내부 시설 및 조경 등 그리고 상가들고 괜찮을 거라 생각함.

 

48. 이렇게 수요가 많은 곳에서는 결국 생산에 관련된 것들도 시간이 지나면서 생기기 마련임.

 

49. 그리고 신축 수요는 젊은 신혼부부와 아이들이 있는 세대가 많기에 분위기도 금방 좋아지기도 함.

 

50. 이런 관점에서 바라보고 있기에 괜찮은 투자처라고 생각하지만, 저렴하게 사고 싶은 것이 투자자의 욕심임.

 

51. 입주물량도 적지 않고 미분양도 최근 치솟았는데, 굳이 청주를?

 

 

 

52. 입주물량은 입주량이 중요한 것이 아니라 입주량의 질이 중요한 것임. 바로 입지임.

 

53. 미분양 역시 힐스테이트어울림 청주사직이 대부분 차지하고 있기에 큰 문제가 아님.

 

54. 부동산 볼 때, 가장 중요한 것이 심리라는 이야기를 매번 하고 있음.

 

 

55. 매수매도우위지수에서 지방에서 유일하게 반응 보이고 있는 곳이 충북이며, 그 대표하는 도시 청주라고 생각함.

 

56. 단순히 이 지표 하나만으로?? 이 지표 하나가 어쩌면 그 시장 심리를 대변하는 데이터가 아닐까 생각함.

 

57. 앞으로의 충북 매수매도우위지수는 조금 자주 볼 예정임.

 

58. 이런 시그널이 언제 다시 식어서 벌어질지는 모르지만 갈수록 더 좋은 시그널로 가지 않을까 생각하고 있음.

 

59. 여전히 냉탕과 온탕이 존재하는 청주라는 도시이지만, 최근 냉탕에 조금 더 가까운 분양 소식에 아쉬움이 있음.

 

60. 하지만 그 이유는 충분히 공감가는 고 분양가의 영향이었다라는 것이고 미래에는 이 가격이 고 분양가가 아니라는 것일지도 모름.

그 때 샀어야 했는데..

 

결론. 지방 도시 중에서 유일하게 관찰하고 있는 도시임. 개인적으로 좋아하는 도시이며, 생산과 소비가 적절히 잘 이뤄지고 있는 도시임. 그 뿐만 아니라 시장 균형도 아주 잘 잡힌 도시라고 생각함. 최근에 올라버린 분양가로 인해 힐스테이트어울림 청주사직은 청약경쟁률은 괜찮았지만 계약이 잘 되지 않아 미분양이 많이 나오게 되었음.

하지만 이 분양가는 과거에 비교해서 고분양가라는 것이 지금 시기에는 어쩌면 적절한 분양가일지도 모름. 과거의 저렴한 분양가가 머릿 속에 남아있기에 쉽게 결정하지 못하는 것도 사실임. 이러한 분위기는 생각보다 오래 갈수도 있으며, 미분양이 많이 남은 상황에서는 마피로 쉽게 전환할 수 있을 지도 모름.

이 때의 분위기는 정말 겉잡을 수 없이 서로 경쟁하듯 마피가 쏟아질 수도 있음. 부동산 분양권은 식을 때 정말 무섭도록 빨리 식는 것이 분양권 시장임.

분명 이 단지도 오늘이 가장 저렴한 시기라고 생각이 들기도 하지만 심리로 인해 떨어지는 바겐세일 기간은 누군가에게 기회가 될거라 생각함.

 

아직 입주가 많이 남아있는 시기에 충분히 시간을 두고 계속 바라보고 있음.

내가 보고 있는 평수는 34평과 45평임. (가능하면 45평이 더 좋음)

 

 

 

오늘은 여기까지..