인허가보다 착공 데이터를 봐야 하는 이유 2(feat. 입주물량)

 

인허가보다 착공 데이터를 봐야 하는 이유라는 주제로 지역을 나누어서 포스팅을 하고 있는데요. 그에 대한 이야기는 바로 이어서 포스팅을 써내려가도록 할게요. 먼저 기억을 되새기기 위해서 인허가와 착공에 대한 기본 이해와 왜 착공 데이터를 봐야 하는지에 대한 앞선 포스팅 내용을 일부 가져왔는데요.

 

 

1. 매월 보는 데이터가 있음. 인허가 데이터와 착공 데이터임.

 

2. 통계누리라는 사이트에서 매월 업데이트 해주고 있음.

http://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do

3. 주택건설인허가실적(사업계획승인)의 의미를 이해할 필요가 있음.

 

4. '주택법' 제9조에 의한 주택건설사업자가 동법 제16조에 의하여 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행할 때 시·도지사 또는 국토교통부장관에게 사업계획에 대해 승인 받은 사항을 매달 집계한 실적을 말함.

 

5. 아주 쉽게 이야기하면, 주택 건설을 위한 인가와 허가를 내어준다라는 것임.

 

6. 사업시행인가를 이야기할 수 있는데, 구체적인 계획하에 건축허가를 받았다라는 뜻임.

 

7. 하지만 인허가를 받았다고 해서 아파트 관점에서 당장의 건축을 하는 것이 아님.

 

8. 인허가를 받고 보통 40개월 정도 지나면 준공으로 잡기도 하지만 일부 시기에 따라 더 연기될 수가 있음.

 

9. 인허가도 유심히 보고 있지만 더 유심히 보고 있는 데이터가 있음.

10. 바로 착공임.

 

11. 착공은 시공사(시행사)가 공사를 착수하는 것을 말함.

 

12. 공사를 착수한다라는 것은 말 그대로 공사를 시작하는 것임.

 

13. 아파트의 경우, 공사를 시작하게 되면 시간을 더 길게 가져갈 수록 비용 부담이 증가되기에 준공 시점에 맞게 공사를 진행하고 있음.

 

14. 이 말은 착공에서 준공까지의 시기가 어느 정도 정해져 있고, 평균 30개월 정도로 계산하면 됨.

 

15. 착공에서 준공까지 30개월이라는 것은 즉, 어느 정도 정확하게 입주물량을 잡을 수 있는 데이터임.

 

16. 내가 인허가보다 착공을 더 중요하게 보는 이유임.

 

17. 과거에는 인허가에 대한 데이터 위주로 올렸는데, 요즘 착공 데이터를 더 살펴보고 있으며 오늘은 전국 데이터를 포스팅함.

 

18. 중요한 거 하나만 기억하면 됨. 착공 이후 30개월 뒤에 입주물량이 된다라는 것.

 

19. 해당 데이터는 시군구 단위가 아닌 도단위 데이터로 특정 지역을 정확하게 바라보는 것은 입주물량으로 예상할 수 있음.

 

20. 하지만 큰 그림을 바라볼 때에 반드시 필요한 데이터임.

 

21. 전국 데이터를 바라보면, 2023년에도 착공 데이터가 부족했음.

 

22. 하지만 전국 데이터 이기에 대한민국 부동산의 어느 정도 흐름만 파악하기 괜찮음.

---

1부에 이어 남은 지역 포스팅을 이어나가볼게요.

 

1. 대구, 경북, 울산, 부산, 경남, 제주가 남아있음.

2. 대구의 경우, 2023년~2024년까지 정말 많은 입주물량이 쏟아졌음.

 

3. 아래는 인허가, 착공 데이터인데 착공의 경우, 2019년~2021년까지 착공이 수요 대비 엄청나게 쏟아졌음.

 

4. 착공 이후 30개월을 계산해보면 2022년부터 2024년까지 입주물량으로 잡히는 것을 예상할 수 있음

5. 대구는 쏟아지는 입주물량과 미분양으로 인해 2023년부터 인허가 물량은 잡혔지만 착공은 대부분 미뤄지고 있는 상황임.

 

6. 대구의 경우, 앞으로 남은 입주물량과 미분양이 정리가 된다면 단순히 입주물량으로 보았을 빠르면 2025년부터 물량이 서서히 줄어주는 구간이라고 볼 수 있음.

 

7. 하지만 미리 받아놓은 인허가 물량이 있기에 이 물량들도 잠재적인 물량이라고 확인할 수 있음.

 

8. 다음은 경북임.

 

9. 경북의 경우, 2021년~2022년에 착공 물량이 수요 대비 높았음.

 

10. 이 영향은 2023년부터 시작해서 2024년까지 많은 물량으로 잡혔다라는 것을 예측할 수 있음.

 

11. 실제 입주물량 데이터를 보면 2024년 수요 대비 정말 많은 입주물량이 나왔다라는 것을 확인할 수 있음.

12. 2023년부터는 착공물량이 현저하게 줄어들어 2025년 하반기부터 입주물량이 부족할 것이라고 예상됨.

 

13. 인허가 역시 어느 정도 흐름에 따라가고 있기에 2026년에는 본격적으로 입주물량이 부족한 현상이 예상되며, 또 다른 입주물량 미분양도 함께 데이터를 바라볼 필요가 있음.

 

14. 다음은 울산임.

 

15. 울산은 개인적으로 좋아하는 도시고 정말 안정적인 착공으로 입주물량에 안정적으로 공급이 되어진 도시임.

 

16. 울산 동구를 투자했던 이유도 장기적인 관점에서 수익률이 괜찮게 나올 지역이라 예상하고 들어간 곳이었음.

17. 시장은 항상 내 예상대로 흘러가지는 않았지만, 잘 빠져나왔다고 생각함.

18. 착공을 바라보았을 때, 울산은 장기적인 관점에서 입주물량은 여전히 안전한 지역이라고 생각하고 있음.

 

19. 광역시 중에서는 울산을 투자처로 바라보고 있음.

 

20. 다음은 마지막 광역시 부산임.

 

21. 부산의 경우, 2015년부터 착공 데이터는 수요 대비 꾸준하게 높았으며 2020년까지 이어졌음.

 

22. 착공 기준으로 바라보았을 때에는 2017년부터 2023까지 꾸준하게 입주물량이 수요 대비 높았을 거라 예상할 수 있음.

 

 

23. 2021년부터 2023년까지 데이터는 적정 수준이며 2026년까지 입주물량은 적정하거나 안정적인 수준을 보여주고 있음.

 

24. 광역시의 특징은 구별로 차이가 많이 나며, 개인적으로 부산은 단지 하나를 바라보고 있는데 입주 한지 얼마 되지 않아 갭이 어느 정도 발생하는 단지라 여전히 관망중임.

 

25. 다음은 경남임.

 

26. 경남의 경우, 창원에 이어 김해, 진주, 양산 등과 같은 큰 도시들이 많이 있음.

 

27. 그렇기에 지역별로 차이가 클 수도 있음.

 

28. 2014년부터 수요 대비 엄청나게 높은 수치의 착공 데이터를 보여주고 있음.

 

29. 2014년부터 2017년까지 이어졌으며, 입주물량으로는 2017년부터 2020년까지 많은 입주물량으로 잡혔을 것으로 보여짐.

 

 

30. 이후 착공 데이터가 부족 구간에서 과다 구간을 왔다갔다하면서 전체적으로는 수요 수준으로 보여주고 있음.

 

31. 2023년부터 줄어들기에 2026년부터는 입주물량이 없을 거라 예상하고 있지만 2024년의 하반기를 함께 살펴보아야 함.

 

32. 그 외의 제주도 라는 섬이 있음. 개인적으로 제주도는 다른 흐름을 가져가는 도시라고 생각하고 있음.

 

33. 이렇듯 도 단위로 데이터를 살펴보았고 앞선 포스팅의 결론을 가져와 종합적으로 정리해봄.

 

서울, 경기, 강원의 경우 2023년 기준 착공이 부족한 것이 사실이며, 이 데이터는 30개월 뒤의 데이터인 2025년 정도에 그 영향이 미칠 것으로 예상함.

대전, 충북, 충남의 경우 2023년 기준 착공이 적정한 수준이며, 2025년 그리고 2026년 경우 입주물량이 적정한 수준으로 예상하고 있음.

다음은 광주, 전북, 전남인데.. 이 지역 역시 2023년 기준 착공이 적정 수준이라 생각하고 있으며, 이 역시도 2025년 그리고 2026년 입주물량이 적정 수준으로 예상하고 있음.

대구는 미분양도 많고 입주할 물량도 많지만 서서히 줄어들고 있음. 그러나 남아있는 인허가도 너무 많기에 여전히 관망하고 있는 도시고 언제든 입주물량으로 잡히는 도시라고 생각함.

울산, 경북의 경우 입주물량 관점으로 보았을 때는 괜찮게 보고 있는 도시임. 2025년부터는 입주물량이 현저하게 줄어드는 도시라고 생각함. 인허가를 보아도 앞으로 들어올 입주물량이 많이 없을 거라 생각함.

마지막으로 부산과 경남임. 착공에 대한 부분은 갈수록 줄어들기는 하지만 적정 수준으로 예상되고 있음. 2024년에 착공 실적도 함께 바라본다면 개인적으로 입주물량이 부족하다기 보다는 적정하다라고 예상하고 있음.

대한민국 도단위로 모두 살펴본 나의 결론은 2026년이 되면 입주물량이 현저하게 부족하다라는 이야기를 너무 많이 들었음. 실제 그럴까 데이터를 살펴보면 2026년은 데이터가 부족한 것은 사실임. 하지만 우리가 고려해야 할 것들이 일부 있는데 그게 바로 포스팅에서 계속 이야기했던 착공 물량임.

2024년 하반기에 착공을 시작한다고 해도 2027년에 물량이 잡히는 지역들이 많이 있음. 이러한 관점에서 바라본다면 2026년은 입주물량이 부족한 것이 맞음. 하지만 단순한 입주물량만 바라볼 것이 아니라 숨어있는 공급, 미분양과 2024년의 추가 착공 실적들도 함께 바라본다면 남들이 다 보는 데이터를 조금 다른 관점에서 볼 수 있을 거라 생각함.

 

오늘은 여기까지..