앞으로 오를 지역은 여기라고 2 (feat. 전망차트)

 

1편에 이어 전망차트에 대한 흐름을 살펴볼텐데요. 오랜 침체 기간 동안 그만큼 사람들의 심리를 반영해주는 차트가 있다고 말씀드렸습니다. 사람들의 심리는 즉 수요를 뜻하며, 그 수요가 몰리는 지역이 어디인지에 대한 하나의 지표가 될 수 있습니다. 간혹 데이터는 후행 하는 데이터가 아니냐라는 질문을 받기도 하는데요. 데이터라는 것은 어떠한 통계 데이터로 만들어진 것이며, 그 데이터를 바탕으로 작성된 것이 바로 제가 보여드리는 빅데이터 차트입니다. 데이터가 후행한다라는 것은 당연히 맞는 말씀이지만, 데이터라는 것은 어느 정도의 흐름을 가지고 있고, 그 흐름에 따라 미래에 대한 예측을 하고 투자하는 것인데요. 그 데이터를 바탕으로 남은 지역들에 대한 포스팅을 남겨보도록 하겠습니다.

 

1. 1편에 이어 남은 지역에 대한 데이터를 남겨봄

2. 충남을 대표하는 도시는 천안이 있음. 그 배후도시 아산도 함께 볼 필요가 있고, 생활권인 권역이 있음.

 

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3. 충남은 예전에 분양권 투자한 적이 있었고, 정말 많은 손바뀜으로 프리미엄이 형성되었지만, 급격한 상승에 못 이겨 생각보다 깊은 골짜기를 만들었음.

 

4. 2019년도 하반기부터 시작해서 2023년도 상반기 정도임.

 

5. 이후에 천안이라는 도시는 빠르게 하락을 벗어나면서 상승으로 갈 뻔 했으나, 여전히 사라지지 않은 금리 인하로 인해 전국에 지방 도시들과의 흐름을 비슷하게 이어나가고 있음.

 

6. 하락폭이 조금씩 줄어들고 있고, 전세에 대한 지수가 움직이기는 하지만 여전히 심리가 살아나지 못하고 있음.

 

7. 전북은 전주와 군산 그리고 익산이 대표적인 도시임.

 

 

8. 지방 도시의 흐름은 대부분 비슷하게 흘러간다고 말을 하였음.

 

9. 전북의 경우, 타 지역에 비해 반응이 조금 늦게 오기도 했지만, 늦은 만큼 급격하게 상승한 도시 중에 하나임.

 

10. 전북 역시도 전주를 시작하여, 군산 그리고 익산까지 흐름을 쭈욱 이어갔음.

 

 

 

11. 늦게 움직인 만큼 오래 가지는 못했으며, 하락의 폭은 생각보다 너무 깊어 이 지역 역시 투자자들이 힘든 시간을 보낸 지역 중에 하나임.

 

12. 전주 역시 여전히 힘을 못 쓰고 있으며, 지방 도시들처럼 전세가는 움직이고 있지만 매매를 움직여줄 정도의 전세상승이 아니기에 관망해야 할 도시 중에 하나임.

 

13. 전남의 경우, 여순광이 대표적인 도시이며, 목포(무안)까지 둘러본 적이 있음.

 

 

14. 여수와 순천은 개인적으로 진주와 사천 같은 느낌이 많이 들었던 도시임.

 

15. 광양의 중마동은 일자리에 대한 수요는 있지만 지리적인 관점에서 아쉬우며, 소화하지 못할 많은 분양에 힘들어하는 도시였음.

 

16. 전남의 경우, 다른 도시들처럼 지표에는 나타나지는 않지만 순천, 여수 몇몇 단지는 급격한 상승을 경험하기도 한 곳임.

 

17. 그렇지만 전망차트의 심리로 보았을 때에는 개인적으로는 아쉬운 데이터를 보여주는 도시가 아닐까라는 생각을 하고 있음.

 

18. 어떻게 보면 골이 깊었던 만큼 기회가 될 수도 있는 시장이 될 수도 있지 않을까라는 생각도 가지고 있음.

 

19. 경상북도 데이터임. 경북은 구미와 경주가 있음.

 

 

20. 지방 도시의 전형적인 흐름을 보여주고 있음. 상승장에는 함께 움직이고 하락장에서도 비슷한 패턴으로 움직이고 있음.

 

21. 경북 역시 하락에서 여전히 벗어나지 못하고 보합세를 유지하면서 움직이고 있음.

 

22. 전세 역시 아직 움직이지 않는 시장이라 시간이 좀 걸릴 수도 있을 거라 생각함.

 

23. 아래의 데이터는 경남임.

 

24. 경남의 경우, 창원, 김해, 진주, 양산 등과 같은 굵직한 도시가 많아 특정 도시를 대표하는 데이터로 보기에는 조금 어려움이 있음.

 

 

25. 그래도 전체적인 흐름을 보는데는 유용한 데이터로 사용하고 있음.

 

26. 경남 역시 지방 도시의 흐름을 함께 타고 있으며, 한 때 창원이라는 도시는 전국에 가장 큰 상승을 가져왔던 도시 중에 하나였음.

 

27. 당시 창원시 가음동을 방문해서 부동산 매물을 보고 있었는데, 앉은 자리에서 3000만원을 올리는 광경을 보았음.

 

28. 계약을 하지 않았고, 발길을 옮겼지만 그 이후에도 많이 상승했었음.

 

29. 생각보다 강한 규제로 힘든 시기를 보냈던 곳이기도 함.

 

30. 그 외에도 김해, 진주, 양산의 경우 함께 상승의 흐름을 타면서 좋은 흐름을 이어갔지만 경남 역시 예외없이 급격하게 수요가 사라지면서 하락으로 접어들게 되었음.

 

 

31. 2022년 전국 부동산이 급격하게 상승함과 동시에 금리가 급격하게 움직이면서 데이터에서 보듯이 심리가 확~ 꺾이는 현상이 발생하였음.

 

32. 보통 부동산은 덩치가 커서 관성이 있다고 하지만 이번 같은 경우에는 너무 빨리 달궈짐과 동시에 너무 빨리 찬물을 뿌렸던 시기임.

 

33. 희망회로를 돌리면서 금리가 2023년에는 내려올 것이라 생각했지만 2024년 하반기가 다가왔음에도 여전히 금리는 꿈쩍하지도 않고 있음.

 

34. 사람들은 지칠데로 지쳐 이제는 금리 인하에 대한 기대가 크지 않음.

 

35. 하지만 여기서 우리가 포커스해야 할 것은 금리 인하가 시작되는 것이 중요하지 않음.

 

36. 어떠한 속도와 어떠한 폭으로 금리가 인하될 것인지에 포커스 해야 함.

 

37. 한번 정도 금리가 내린다하더라도 사람들의 기대 심리는 올라가지만 여전히 높은 금리에 인해 수요에 대한 심리는 쉽게 움직이지 않음.

 

38. 금리가 실수요자들이 허용 가능한 금리까지 내려올 정도로 바라봐야 한다면, 개인적인 관점에서는 2024년도 힘들 것으로 보임.

 

39. 2022년부터 금리 인하의 기대감은 2년이 지난 지금도 여전히 고금리를 유지하고 있다라는 것이 나의 관점이며, 강심장이 아니기에 개인적으로 더 관망을 할 예정임.

 

40. 포스팅은 1, 2로 나눈 이유가 있음.

 

41. 주식 용어로 말하는 쌍봉이라는 것이 있음. 뭐 큰 차이겠냐 싶지만 이 데이터 안에 많은 내용들이 담겨져 있고 그 심리들이 솔직하게 반영된 것이라고 생각함.

 

42. 급격한 상승, 투자자 유입, 실수요자 합세로 인한 대세 상승장 그로 인한 정부의 규제 뿐만 아닌 미국 금리에 따른 대한민국 금리 영향등 모든 것이 녹아들어있음.

 

43. 앞으로 이런 요소들이 제거된다고 다시 예전처럼 올라갈지 안갈지는 모르겠지만 심리적인 효과는 있을 거라고 생각하고 있음.

 

44. 투자를 함에 있어 늘 강조하는 것이 있음. 시장에서 중요한 것은 수요 공급이 맞지만 그 안에서 심리들이 작용할 때 가격이 움직이는 것이라고 생각하고 있음.

 

45. 매월, 매주 KB 부동산에서 제공되는 데이터를 통하여 이런 심리를 볼 수 있음.

 

46. 어떠한 움직임이 보이는 지역 또는 데이터가 보인다면, 추후 포스팅할 예정임.

 

47. 이런 포스팅을 통해서 나 역시도 투자할 지역에 대해서 기록하고 확인할 수 있음.

 

결론. 매월 KB부동산에서 제공되는 데이터가 있음. 제공되는 데이터를 그래프로 만들어서 매월 보고 있음. 이 데이터는 전망차트라고 부르며 해석은 앞으로 매매/전세 가격이 오를지 내릴지에 대한 심리를 보기 위한 데이터임.

이 데이터는 도 단위로 나오며, 그 지역을 바라보기 위한 거시적인 관점으로 보고 있음. 좋아지는 시그널이 보이면 그 지역에 대해서 조금 더 디테일하게 바라보고 있음.

과거 투자할 때부터 유용하게 사용했던 데이터도 앞으로도 충분히 가치가 있을 거라 생각함.

2024년 하반기가 시작되었고, 여전히 전국적으로 좋은 시그널이 크게 보이지는 않지만 그래도 관심가지고 있는 도시가 있고 충북과 강원임.

개인적으로는 강원도의 시그널은 괜찮아 보이지만. 상방은 막혀있어 오름폭에 제한 있는 것이 아쉬운 도시임.

충북은 개별로 포스팅을 몇 번 남긴 적도 있음. 여전히 좋게 바라보고 있는 도시이며, 아마 다음 투자 도시가 될 가능성이 높은 도시임. 현재까지로는..

이런 데이터를 통해서 계속 전국을 보는 시야를 키우다보면 전국 흐름이 한 눈에 들어오기도 함.

투자를 하지 않더라도 계속 관심을 가져야 함.

내가 관심을 줘야

그 대상이 어떻게 움직이는지 알 수 있음.

 

오늘은 여기까지..