앞으로 오를 지역은 여기라고 1 (feat. 전망차트)

 

부동산 투자를 하면서 늘 하는 이야기가 있음. 안전할 때 들어가서 일찍 나오자고.. 늘 생각하고 말하고 있지만 행동은 절대 쉽지 않음. 결국 탐욕이 만들어내는 결과물이 나의 과거 투자들이었고 정말 쉽지 않은 매도를 하면서 마음 고생을 많이 한 적이 있음. 그런데도 오를 때에는 한없이 오를 거 같아 언제 팔아야 될지도 모르겠고, 지금 팔면 무릎 같은데라는 생각에 조금 더 보유하고 있는데...

 

1. 무릎에 사서 어깨에 팔아라는 말이 있음.

2. 부동산 뿐만 아니라 주식에도 코인에도 아마 투자에 관련된 모든 것들을 포함하는 이야기가 아닐까라는 생각이 들고 있음.

 

3. 나도 정석대로 하고 싶음. 근데 무릎이 어딘지 모르겠고, 어깨가 어딘지 모르겠음.

 

4. 이걸 알면 모두가 투자 성공률 100% 였을거지만 대부분이 그러지 못함.

 

5. 포스팅 시작할 때, 안전할 때 들어가서 일찍 나온다라는 말이 결국 똑같은 말임.

6. 그럼 도대체 무릎이 언제인지 어깨가 언제인지를 어떻게 확인해라고 말할 수 있지만 이건 신의 영역이라고 알 수도 없음.

 

7. 뭐든 지나고 나면 아~ 그 때가 무릎이었고, 그 때가 어깨라고 깨닫게 됨.

 

8. 이게 너무나도 어려운 것이 부동산 시장은 수요와 공급에 대해서 움직이기도 하지만 내가 늘 말하는 것이 있음.

 

9. 부동산은 여러 가지 중요한 정보가 있지만 그 중에서 가장 중요한 것이 바로 심리라고 매번 말하고 있음.

 

10. 심리, 도대체 그 심리는 어떻게 읽어야 할까? 라는 의문을 가지고 있었음.

 

11. 나에게는 2가지 심리와 관련된 데이터를 매주 또는 매월 보고 있음.

 

12. KB 부동산에서 제공해주는 데이터가 있음.

 

13. 매주 나오는 데이터는 매수, 매도 우위지수로 보고 있음.

https://blog.naver.com/lldarkhosell/223454051467

14. 늘 유용하고 잘 보고 있는 데이터이며, 내가 투자를 할 때 반드시 보는 데이터임.

 

15. 다음은 매월 나오는 데이터이며, 전망지수라고 부름.

 

16. 이 데이터는 매월 나오는 데이터이기에 큰 흐름을 바라볼 때 유용하게 잘 이용하고 있음.

 

17. 주간 데이터로 나오는 매수, 매도 우위 지수에 대한 이야기는 많이 했고, 오늘은 월간 데이터에서 발생하는 전망지수에 대한 이야기를 남겨봄.

 

18. 자료는 KB 부동산 월간 데이터에서 받을 수 있지만 가공되지 않은 데이터이기에 직접 가공해서 보고 있음.

 

19. 아래는 전국의 데이터를 먼저 가져왔음. 특정 지역을 보기 때문에 전국 데이터를 거의 보지 않지만 데이터 해석을 위한 내용으로 시작함

20. 주황색은 매매가격상승심리, 파랑색은 전세가격상승심리임.

 

21. 0을 기준으로 + 값이면 상승심리가 작용한다라는 것이고, -값이면 하락심리가 작용한다라는 것임.

 

22. 2019년부터 시작하여 대한민국은 전례없는 부동산 상승 시장이 시작되었음.

 

23. 그렇게 상승의 흐름을 이어가면서 데이터가 출렁이고 있음.

 

24. 2020년 하반기에는 상승 포지션에 있기는 하지만 점점 하락으로 내려가고 있음.

 

25. 이 당시에 왜 내려가는지에 대한 이유를 이해해야 함.

 

26. 전국 부동산 상승으로 인해 규제가 남발하던 시기였음.

 

27. 하루 지나 그 다음 날 규제가 전국의 많은 지역이 규제 지역으로 지정되다보니 그 힘이 약해졌던 시기임.

 

28. 이런 상황에서 사람들은 규제로 인해 강제로 눌림을 당한 것은 결국 다른 곳이 부풀 수 밖에 없는 것이 부동산 시장임.

 

29. 우리는 이걸 풍선효과라 부름.

30. 그렇게 잠시 상승 포지션에서 점점 수치가 내려오고 있었지만 풍선 효과로 인해 다시 상승을 하는 계기가 되었음.

 

31. 그런 상승의 힘이 갑작스럽게 훅~ 떨어지는 시기가 있었음. 2021년 하반기임.

 

32. 보통이라는 표현을 쓰기는 어렵지만 부동산은 무거워서 관성이 있는데 급격하게 상승하거나 급격하게 하락을 하지 않음.

 

33. 그러나 2019년의 대한민국 시장은 저금리 기조로 갈 곳 잃은 돈이 부동산 시장으로 몰리면서 급격한 상승을 시작했던 것임.

 

34. 이 배경은 저금리 기조였고, 전국의 부동산이 상승했지만 미국 금리의 자이언트 스텝, 빅스텝 인상으로 인해 대한민국 역시 금리에 대한 압박을 받기 시작하였음.

 

35. 그것보다 더 큰 이유는 개인적으로 너무 급격하게 오른 부동산 가격에 받아줄 수요가 줄었다라는 것이 포인트임.

 

36. 많은 투자자들이 부동산 시장에 뛰어들면서 손바뀜이 일어나다보니 가격이 너무 오르게 된 것이었음.

 

37. 여전히 불타오르고 있는 부동산 시장에 막차에 올라탄 사람들이 부동산 시장에 뛰어들면서 점점 막바지로 오게 된 것임.

 

38. 이런 상황에서 하락의 폭도 상승의 폭 만큼 급격하게 움직였던 시기였음.

 

39. 다양한 해석 관점에서 바라볼 수도 있지만 내가 보는 관점은 이렇게 바라보고 있음.

 

40. 2024년 6월 기준 전국의 데이터는 어떨까?

41. 먼저, 심리 지수에 대한 지역은 시 단위가 아닌 도 단위로 나오고 있음.

 

42. 그렇다보니 다른 지역은 대부분 도 에서 대표를 맡고 있는 도시가 있지만 경상남도의 경우, 굵직한 도시가 많아 데이터를 보기에는 조금 아쉬운 부분이 있음.

 

43. 서울임. 서울도 전국의 흐름에 따라 움직이고 있지만 최근 상승 전환한 곳임.

44. 전세의 경우, 2023년 하반기부터 상승의 흐름을 이어왔었지만, 매매 심리에 대한 부분은 2024년 상반기에 잠시 출렁이기도 했음.

 

45. 여전히 버티고 있는 전세 그리고 상승에 대한 흐름 전환이 넘어온 시기에 관심있게 바라봐야 할 지역임.

 

46. 관심있게 바라본다라는 것은 서울이 투자처가 될 수도 있다라는 말과 동시에 서울이 어쩌면 부동산 상승 시장의 시작 포인트라고 이해할 수도 있음.

 

47. 큰 형님이 먼저 이끌어줘야 동생들이 움직임.

 

48. 다음은 부산임. 부동산 투자자들은 부산에 대한 현 상황을 잘 알고 있을 거라 생각함.

49. 부산에 대한 시장 상황을 잘 알지 못하여도 이 데이터만 보면 부산 부동산 시장이 여전히 좋지 못하다라는 것을 알 수가 있음.

 

50. 그나마 좋은 시그널은 전세가격심리가 하락에 위치하고 있지만 점점 0에 수렴하고 있다라는 이야기임.

 

51. 당장의 반응이 오기에는 시기적인 부분이 있지만 그래도 하락에서 상승으로 가는 준비를 하고 있는 과정이 아닐까 생각하고 있음.

 

52. 다음은 대구임, 대구 역시 정말 힘든 시기를 보내고 있고 심지어 대구 명물 타워크레인이라는 말이 있을 정도임.

53. 대구는 일전에 포스팅을 한번 쓴 적이 있었고 프리미엄이 -1억까지 내려가는 단지도 있음.

 

54. 프리미엄 -1억이라는 것은 예를 들어 7억짜리 아파트라고 한다면, 3000만원을 받고 아파트 분양권을 받아올 수 있음. (계약금 7000만원 - 프리미엄 1억 = 3000만원 취득)

 

55. 대구는 여전히 하락에서 꾸준한 보합을 하고 있으며, 아직까지는 나아지지 않는 흐름을 보이고 있음.

 

56. 인천광역시와 경기도는 수도권에 위치해 있으며 데이터를 보면 거의 비슷한 흐름으로 가고 있음.

57. 지역명을 바꿔도 어색함이 없는 정도임.

 

58. 인천과 경기 역시 하락의 깊은 골을 지나 최근 상승의 흐름으로 전환하였으나 이제 시작인 단계임.

 

59. 전세에 대한 흐름도 괜찮아 서울 다음으로 부동산 상승을 이어나갈 순번이라고 생각함.

 

60. 다음은 광주이며, 광주 부동산 시장 역시 하락의 늪에서 빠져나오고 있지 못하고 있음.

 

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61. 이 흐름은 당분간 계속 이어질 것으로 보이고 아직 투자 시기는 멀었다라 생각함.

 

62. 다음은 대전광역시임. 매매에 대한 심리는 여전히 하락세인데 전세는 그래도 좋은 흐름을 보여주고 있음.

63. 전세 상승의 흐름과 매매 흐름은 비슷하게 흘러가지만 현재 대전은 조금의 차이가 있지만 개인적으로 매매보다는 전세지수를 더 좋게 보고 있음.

 

64. 전세는 실수요자의 직접적인 지표라고 볼 수 있음.

(일반적인 경우, 전세를 2채 빌려서 사는 경우는 거의 없음.)

 

65. 울산은 아픈 기억이 있음. 손해를 보고 매도한 지역이라 아쉬운 투자를 한 지역임.

66. 울산 시장은 현재 전세 시장은 상승의 흐름을 이어가고 있지만 내가 투자한 지역은 여전히 전세가가 받쳐주지 못하고 있는 상황임.

 

67. 울산에서 동구 지역을 투자했고 아픈 기억이지만 그렇다고 투자처에서 빠진 것은 아님. 기회가 온다면 바라볼 지역임.

 

68. 광역시가 끝나고 지방으로 왔음. 먼저 강원도임.

69. 강원도는 23년도 8월 달에 포스팅을 남긴 적이 있음.

https://blog.naver.com/lldarkhosell/223185608228

70. 왜 이시기에 강원도라는 지역을 관심있게 보았는지에 대한 배경이 전망지수의 영향도 있음.

 

71. 그 외에도 정말 다양한 지표를 보고 있는데, 위의 포스팅을 보면 도움이 됨

 

72. 강원도는 상승도 하락도 아닌 보합의 관점으로 보고 있으나, 부동산 시장이 살아나면 관심있게 볼 지역 중에 하나임.

 

73. 가장 관심있는 지역으로 직접 투자를 했었고, 앞으로도 투자한다면 1순위로 투자할 지역임.

 

74. 바로 충북임. 충북의 데이터는 청주를 대표하고 있는 데이터라고 봐도 됨.

 

 

75. 데이터 흐름의 관점에서는 아직 하라 포지션을 위치하고 있지만 실수요 심리가 그나마 살아있는 곳이라고 말할 수 있음.

 

76. 가경 아이파크 6단지의 경우, 분양가가 상대적으로 저렴한 것도 있었지만 경쟁률이 상당히 좋았던 곳임.

 

77. 입주에 대한 부분이 조금 남아있기는 하지만 개인적으로 입주에 대한 영향보다는 심리를 더욱 신경쓰고 있어서 관심있게 보고 있음.

 

78. 전세전망지수와 매매전망지수가 상승으로 전환된 후 몇 개월 지속하게 될 경우 매물을 담을 곳 1순위임.

79. 서울부터 시작해서 중부지방 위로 데이터를 살펴봄. (이후에 충남부터 시작해서 포스팅 예정임.)

 

80. 전반적인 데이터의 흐름을 보았을 때에는 서울, 수도권, 경기의 흐름이 괜찮아지고 있음.

 

81. 이런 흐름이 어느 정도 이어진다면, 광역시 그리고 지방 도단위까지 움직일 가능성이 높음.

 

82. 모든 투자는 복합적인 요소들이 만들어내는 결과물임. 그 중에서 가장 중요하게 보고 있는 것이 바로 심리임.

 

83. 심리라는 것은 결국 그 복합적인 요소들이 압축되어 담겨져 있다고 생각함.

 

결론. 부동산 투자를 하면서 늘 생각하는 것이 있음. 안전하게 들어가서 빨리 exit 하는 것이 나의 전략이지만 제대로 한 적이 많이 없음. 살 때에는 분위기 탄 지역에 들어가기에 언제나 한걸음 늦다보니 바닥에 사지는 못하고 있음. 그만큼 한걸음 늦었다라고 해도 부동산에서는 많이 늦은 것이 아니기에 충분히 커버 가능한 수준임. 하지만 한걸음 일찍 빠져나오는 것은 정말 어려운 것임.

내가 매도할 시기가 허리인지 어깨인지는 아무도 모름. 그렇지만 내가 정해놓은 수익률이나 내가 어깨라고 생각하면 그게 매도할 시기라고 생각하면 됨. 이후에 오르는 상승 분에 대해서는 내 것이 아니라고 생각함.

인간의 탐욕은 정말 끝이 없음. 내가 팔고 나서 오르는 것에 대해 아쉬워함. 어차피 수익을 보았기에 충분히 만족할 수 있는 결과임에도 불구하고..

그런 심리들을 반영하는 지수가 2개 있다고 말했음. 주간 데이터로는 매수,매도우위지수. 월간 데이터로는 매매,전세 전망지수.

이 데이터를 유용하게 사용하고 있으며, 사람들의 심리를 간접적으로 볼 수 있는 데이터라고 생각함.

 

투자 제 1법칙.

절대 잃지 않을 것.

출처 입력

오늘은 여기까지..