착공을 알면 입주물량이 보인다고 2 (feat. 시장은 수요와 공급)

 

주말이 지나 더운 여름이 시작되었네요. 여전히 대한민국 부동산은 서울, 수도권에 지속적으로 상승의 흐름을 이어가고 있는데요. 이러한 흐름이 서울, 수도권에 이어 지방까지 흘러올지 기대가 되는 시기이기도 하지만 여전히 높은 금리로 인해 불안한 시장 상황은 계속 바라볼 필요가 있을 것 같네요. 그 뿐만 아니라 최근 바이든 미국 대통령의 차기 대선을 포기함으로써 트럼프의 행방에 따른 영향도 함께 바라볼 필요가 있습니다.

트럼프가 당선이 된다라고 한다면, 기본적인 포지션이 금리 인하 포지션은 아니기에 더욱 더 관심이 쏠리는데요.

 

1. 착공을 알면 입주물량이 보인다고라는 주제로 아래와 같이 포스팅을 남겼음.

https://blog.naver.com/lldarkhosell/223517525054

2. 부동산 스터디 모임을 하면서 이 내용을 함께 공유했고, 괜찮은 반응들을 보였음.

 

3. 이런 데이터를 통해서 서로가 함께 의견을 나누면서 서로 다른 인사이트로 이야기 나누는 것이 너무 재밌음.

 

4. 본론으로 바로 들어감. 앞선 포스팅에서는 충청남도까지 포스팅을 했음.

 

5. 다음은 전라도 지역의 광역시인 광주광역시임.

 

6. 광주 데이터를 보면, 2023년의 착공은 많지만 2024년의 경우 부족해보임.

 

7. 부족한 데이터를 가지고 있지만 광주광역시의 입주물량은 적정 수요량 정도 커버하고 있음.

 

 

 

8. 다음은 전라북도임.

 

9. 전라북도는 2023년 수요 대비 적정 수준, 2024년의 경우 부족한 착공 물량을 보여주고 있음.

 

10. 2025년의 경우, 입주물량이 적정함. 2026년의 경우 부족한 입주물량을 보여주고 있음.

 

 

11. 2026년의 경우, 입주물량이 부족하지만 다른 영향들도 함께 봐야 한다라는 것을 꼭 기억해야 함.

 

12. 다음은 전라남도임. 전라남도의 경우, 2023년 인허가 물량은 넘치지만 착공 물량은 적정보다 조금 낮은 수준으로 보임.

 

13. 2024년 착공 물량은 다른 지역과 비슷한 트렌드로 부족함.

 

14. 2025년의 입주물량은 적정보다 조금 낮지만, 적정 수준으로 해석하고 있음. 2026년의 경우 , 입주물량이 부족함. 2027년은 아직 잡히지 않은 착공이 있기에 미리 판단할 필요가 없음.

 

 

 

15. 다음은 대구광역시임. 대구는 타워크레인이 도시 명물이라는 말이 많을 정도였지만 최근 흐름이 달라지고 있는 지역 중에 하나임.

 

16. 대구 광역시는 2023년의 경우, 착공이 거의 없으며 2024년도 비슷한 흐름으로 이어나가고 있음.

 

17. 하지만 대구의 경우, 이 전의 착공 물량이 워낙 많았던 지역이라 지금 당장의 착공의 영향보다 과거의 착공 물량에 집중해야 함.

 

 

18. 2020년과 2021년의 미친듯한 착공 물량으로 인해 대구는 2023년 그리고 2024년에 엄청난 물량을 쏟아냈었음.

 

19. 과도한 물량에 여전히 소화를 못 시키고 있는 대구 부동산 시장이지만, 최근에 조금씩 거래되는 모습을 볼 수가 있음.

 

20. 다음은 경북임. 경북은 2023년의 착공물량과 2024년의 착공물량을 보면 아주 부족한 지역 중에 하나임.

 

21. 이로 인해 2025년의 물량은 2022년~2023년 착공 물량으로 인해 적정 수준으로 볼 수 있음.

 

22. 2026년의 물량은 2024년 착공 실적이 현저히 낮아 하반기에 큰 이벤트가 없으면 2026년 입주물량은 여전히 부족함.

 

23. 다음은 울산광역시임. 경상도에 유난히 광역시가 더 많은 것 같음.

 

24. 이 정도면 포스팅을 보시는 분들도 말할 수 있을 거라 생각함.

 

25. 2023년 적정 수준, 2024년 착공 물량 거의 없음.

 

26. 2025년 입주물량 적정 수준, 2026년 부족으로 해석을 할 수 있음.

 

27. 데이터가 일부 차이나는데요?.. 큰 그림을 바라보기 위한 것이며 디테일은 더 깊게 살펴봐야 함.

 

 

28. 다음은 부산임.

 

29. 2023년 적정 수준의 착공, 2024년은 부족함.

 

30. 2025년 적정 수준의 입주물량과, 2026년은 부족함.

 

31. 실제 2025년은 수요 대비 부족하며, 2026년도 부족함. 부산 시장도 과거 많은 물량으로 인해 오랜 침체기가 있던 지역이며, 최근 그 심리가 살아나고 있음.

 

32. 다음은 경남임.

 

33. 경남 역시 2023년부터 2024년 착공 물량이 현저하게 부족한 지역 중에 하나임.

 

34. 입주물량 역시 2025년 부족, 2026년 부족으로 나와야 하지만 2025년은 적정 수준으로 나오고 있음..

 

35. 이 역시도 2022년의 착공 물량이 일부 2025년의 영향을 주는 경우임.

 

 

36. 경남은 굵직한 도시들이 많다고 이야기 했음.

 

37. 창원, 김해, 양산, 진주, 거제 등등.. 특별히 큰 그림을 바라보되 도시 별로 집중이 되어 있을 수 있음.

 

38. 특정 도시에 집중되어 있다라는 것은 특정 도시에는 부족한 입주물량이 될 수 있다라는 것.

 

39. 이런 관점에서 경남이라는 지역 특색을 이해할 필요가 있음.

 

 

 

40. 착공 물량부터 시작해서 입주물량의 영향까지 네 번의 포스팅으로 글을 남겨보았음.

 

41. 큰 그림을 그리는 부분이라 디테일 보다는 시점에 따른 수요, 공급을 주로 보기에 머리 속에 넣어두고 쉽게 열어볼 수 있게 만들어 두었음.

 

42. 그게 내가 사용하고 있는 인허가, 착공 물량의 빅데이터임.

 

43. 그 외의 부동산 지인을 통해서 입주물량도 확인하고 있음. 원하는 지역을 보는데, 정말 짧은 시간에 해석이 가능함.

 

44. 이런 관점은 부동산 시장이라는 곳에 특정 지역의 숲을 바라보는 아주 유용한 기능이 될 수 있기에 가능하면 보는 것을 강력 추천하고 있음.

모두가 아는 정보는 정보가 아니다.

그 안에 해석할 수 있는 해독력을 가져야 한다.

출처 입력

결론. 착공 물량은 평균 30개월 이후에 입주물량(준공)으로 잡힌다고 했음. 어느 정도 흐름이 맞지만 디테일을 바라보는 습관을 가져야 함. 디테일이라는 것은 착공 물량은 도단위이기에 조금 더 깊게 들어가야 함. 하지만 부동산에서 개인적으로 숲을 먼저 보라고 함. 전반적인 흐름을 이해를 해야 그 안에서 흐름을 발견할 수 있으며, 1차 투자가 아닌 2차 3차 투자를 이어나갈 수 있음.

 

부동산 시장이 활성화되면서 정말 많은 사이트와 어플이 등장함. 내가 6~7년동안 만들었던 데이터의 대부분은 어플이나 사이트를 통해서 바로바로 확인이 가능함. 정말 편하고 유용하지만 여전히 그 데이터를 거의 쓰고 있지 않고 아직도 원본 데이터를 다운받아서 직접 가공해서 보고 있음.

직접 가공하고 보는데는 여러 가지 이유가 있는데, 숨어있는 디테일을 찾기 위한 것임. 내가 데이터를 가공해서 쓰면 시점부터 시작해서 스케일까지 내가 원하는 뷰로 마음껏 볼 수 있음. 이런 관점에서 내가 직접 가공해서 사용하는 빅데이터가 나에게 큰 도움을 주고 있음.

오랜 시간 몇 번의 version up이 되면서 아직도 수작업으로 업데이트 하고 있음. 이런 노력은 언제나 나에게 남들에게 보여지지 않는 정보를 보여줄 때가 있음. 그 때를 위해 오랜 시간 나의 시간을 투자한 것이 아닐까 생각하며, 오늘도 빅데이터를 업데이트 하고 있음.

 

오늘은 여기까지..