주택담보대출 고정금리 그리고 변동금리

최근 지인이 집을 분양을 받고 있어 주택담보대출에 도움을 주었는데요. 3% 후반의 금리로 결정을 하였다고 연락이 왔습니다. 3% 후반의 고정금리로 주택담보대출을 받고 이 정도면 괜찮다라는 이야기와 함께 계약을 하러 간다고 합니다.

 

1.사람이라면 반드시 필요한 것 중에 하나가 바로 주거임.

2. 불과 몇 십년전만 해도 수도권이나 지방광역시 정도 되어야 아파트를 흔하게 볼 수 있었고, 주택 거주가 많았음.

 

3. 아파트는 좁은 땅덩어리에 수직으로 거주 세대를 늘려놓은 현대 시대의 산유물임.

 

4. 주택 50평, 100세대를 모으려고 하면 땅 5000평이 필요하게 됨. 그에 비해 아파트는 땅의 효율성이 너무 좋음.

 

5. 수직으로 거주 세대를 늘렸기에 면적 대비 인구 밀도가 아주 높음.

 

6. 인구 밀도가 높으면 그 주변으로 인프라가 발달함. 학교, 상권, 병원, 상업 시설 등

 

7. 사람들의 수요가 아파트로 몰리는 것이 당연함. 사람은 편리한 것을 찾아가게 됨.

 

8. 주택을 소유하기 위해서는 돈이 필요함. 대한민국 평균으로 바라보면 20대 직장을 얻고 30대에 결혼을 해서 수억의 아파트를 한방에 살 수 없음.

 

9. 주택담보대출이라는 제도로 인해서 아파트 가격의 80%를 은행, 20%의 자산으로 아파트를 구입 가능하게 되어짐.

 

10. 주택담보대출이라는 것은 말 그대로 주택(아파트)을 담보로 잡아서 대출을 하게 되는데, 크게 신경쓰지 않는 것이지만 알아두면 괜찮음.

 

11. 주택담보대출을 실행하며 주택을 구매하게 되면, 은행 및 금융권에서는 근저당권을 설정함.

12. 사전적인 의미는 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도로 담보하는 저당권이라고 함.

 

13. 말이 어려움. 쉽게 풀어쓰면, 채무를 갚지 못하면 은행 및 금융권에서 이 아파트를 담보로 잡아둔다라는 것임. (이후 채무 실행이 되지 않을 경우, 채권자는 경매를 신청하여 돈을 회수하는 방식임.)

 

14. 을구에서 채권최고액을 보면 내가 빌린 돈보다 많은 비용이 설정되어 있음.

 

15. 보통 대출금 x 120%를 셋팅함.

 

16. 5억을 빌리면, 6억을 채권최고액으로 설정함. 채무자의 사정으로 인해 채무를 상환하지 않을 경우 발생하는 원금 뿐만 아니라 이자 등 발생하는 비용을 다 받아가겠다라는 것임.

 

17. 계약서에 있지만, 수십장의 계약서를 다 읽어보지 않음.

18. 돌아왔음. 주택담보대출을 실행할 때에는 금리에 대해서 2가지 선택 사항이 있음.

 

19. 금리는 2가지가 있는데, 고정금리 그리고 변동금리

 

20. 고정금리는 대출 실행하는 그 시기의 금리로 셋팅을 하게 되며, 보통 5년 고정금리로 셋팅을 하게 됨.

저금리 일 때, 많이 신청하는 금리임.

 

21. 변동금리는 대출 기간동안 적용되는 금리가 시장상황에 따라서 달라지는 방식의 금리를 말함.

그 변동 주기는 3, 6, 12개월로 변동되어짐.

 

22. 대출금리는 기준금리 + 가산금리 - 우대금리

 

23. 기준금리는 시장금리라 부르며, COFIX를 따름.

 

24. 가산금리는 유동성 프리미엄, 신용 프리미엄 등을 따지는데, 쉽게 말해서 대출 받는 채무자에 따라 다르게 적용됨.

 

25. 우대금리는 카드 만들거나, 다른 상품을 가입하게 되면 추가 적용되며 금융권마다 너무 다양한 형태로 있음.

 

26. 이러한 이유로 개인의 상황에 따라 대출 이자가 차이가 나는 것임.

 

27. 주담대 평균금리 17개월만에 최저로 나타났다라는 뉴스 발표함.

https://www.yna.co.kr/view/AKR20240131079900002?input=1195m

28. (뉴스) 주담대 중 고정금리 비중 59.8%

 

29. 주택담보대출 변동금리와 고정금리 비율 추이라는게 있음.

 

 

30. 2022년 12월은 고정금리가 71.7% 변동금리가 28.3%임. 당시 기준 금리 2.25% 였음.

 

31. 미금리가 계속적으로 오르고 대한민국 금리는 따라갈 수 밖에 없는 상황이라 10명 중 7명이 고정금리를 택함.

 

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32. 2023년 1월부터 현재까지 대한민국 금리는 3.5%로 유지하고 있음.

 

33. 2023년 1월부터 금리 상승 하락 보합에 대한 이야기는 그 이전부터 계속 나왔음.

 

34. 아래 차트를 보면, 2023년 하반기까지 고정금리 비율이 훨씬 높음.

 

 

35. 주택을 매수하는 사람들 중에 다수가 고정금리로 한다라는 것은 앞으로의 금리가 더 오를 것이라고 보고 있음.

 

36. 2023년 11월부터 50%대로 내려오고 있음. 생각보다 고정금리를 이어간 시기가 길었음.

 

37. 이해를 하기는 어렵지만, 그 이해를 돕기 위한 데이터가 또 있음. 바로 금리수준전망 CSI임.

 

38. 금리수준전망이라는 것은 간단히 말해서 금리 방향성에 따른 기대치를 나타낸 지수임.

(조금 깊게 들어가면, 성별, 계층별, 소득별, 연령별 등 다양한 통계를 나타낸 지수임)

 

39. 100 이하이면 금리 인하를 전망, 100 이상이면 금리 인하를 전망한다는 뜻임.

40. 2022년 12월의 지수는 133 임. 100보다 많이 높은 지수로 금리가 인상할 것이라는 전망을 보여줌.

전망이라는 것은 결국 심리를 말하는 것임.

 

41. 2022월 12월 주택담보대출 고정금리 비율이 많았던 이유가 바로 금리전망지수의 영향이 컸음.

 

42. 1년이 지난 2023년 12월의 지수는 107까지 떨어짐. 100보다는 높지만 이 정도 수치면 금리 동결을 바라보고 있음.

 

43. 2023년 12월 주택담보대출 고정금리 비율이 59.8% 수준으로 떨어지게 되지만 여전히 고정금리가 조금 더 높음

 

44. 중요한 거 하나 짚고 넘어가야 함. 2024년 금리수준전망 지수가 드디어 99 도달 하였음.

 

45. 이 정도면 금리 동결로 봐야 하지 않을까? 그 정도로 봐도 무난하지만 100 이하로 하나의 변곡점이 생겼다라는 것이 중요함.

 

46. 이런 전망으로 바라본다면, 2024년 상반기가 끝날 시점에는 고정금리와 변동금리 비율이 50:50 수준으로 떨어질 가능성이 높음.

48. 한국은행 기준금리에 따른 주택담보대출 고정금리와 변동금리 비율을 나타낸 차트임

49. 과거를 바라보면, 어느 정도 사람들의 심리를 파악할 수 있음.

50. 2018년 2월 기준금리 1.5% 수준일 때, 고정금리와 변동금리 비율이 50:50 이었음.

 

51. 금리가 살짝 올랐지만 여전히 저금리 기조였기에 고정금리 비율이 올라가고 있음.

 

52. 2019년 11월 고정금리 83.9% 라는 역사적인 기록을 세움. (당시 주담대 금리가 2% 중반)

 

53. 이후 금리가 하락세가 이어져 더 낮은 이자를 위해 변동금리 비율이 올라와 21년 4월쯤 다시 50% 수준으로 도달하였음.

 

54. 1년이 지난 22년 4월부터 금리가 움직이면서 이후 빅스텝으로 금리가 움직이면서 변동금리에 대한 이자 부담이 늘어나기 시작했음.

 

55. 2% 중반대에서 받았던 대출금리가 3~4% 왔다갔다 함. 대출금에 따라 차이는 있지만 가계에 부담되는 것은 사실임.

 

56. 2018년 ~ 2021년까지 고정금리를 했던 수요자들은 웃음을 짓기 시작했음. (고정금리 5년)

 

57. 2023년 그 웃음을 잃어가기 시작하며, 걱정이 늘어나기 시작함. 5년 고정금리로 했던 것이 변동으로 바뀌는 시점이 시작되어짐.

 

58. 2018년도 고정금리로 대출 받은 사람은 2023년 / 2019년 대출 받은 사람은 2024년 변동으로 바뀜.

 

59. 아무것도 하지 않았지만, 대출 금리에 의해 가계 부담이 늘어남.

 

60. 은행은 돈잔치가 시작됨. 그 시작은 2024년도가 될 예정임.

 

61. 2019년도 하반기부터 대한민국은 부동산 열풍이 불기 시작하면서 역대급 상승으로 불붙음.

 

62. 몇몇 지역의 거래량을 조사해봄

 

 

 

 

 

63. 특정 시기에 그래프가 튀어오름. 2019년 하반기부터 2021년 하반기 정도임.

지방은 2020년 상반기부터 2022년 상반기 정도임.

 

64. 이 시기에 주택 구매가 많이 일어났으며, 역대급 대출이 일어나기도 하였음.

 

65. 은행의 돈잔치가 2024년도 될 것이라는 배경임. 과거의 높은 비율로 대출을 받았던 5년 고정금리가 변동금리로 전환되면서 생기는 수익임.

 

66. 2023년에는 다른 의미에서 돈 잔치를 했던 것임. 2022년 금리 오름과 동시에 여전히 부동산 시장은 핫했던 시기라 신규 대출 가입자가 늘어나게 되었고, 그 성과가 2023년에 지표로 보여짐.

 

67. 2024년에는 2023년의 급격한 금리 인상과 부동산의 장기 침체로 신규 가입자는 많이 늘지 않았음.

 

68. 그러나 기존 고객의 높았던 고정금리가 변동 금리로 돌아서게 되며, 그 수익이 생각보다 많음.

 

69. 2022년에 비하면 돈잔치라고 말할 수 있는 수준이 안될지도 모름.

 

70. 과거에 뿌려놓았던 씨앗들이 시기를 잘 만나 풍년이 되면, 그 또한 돈잔치가 될 수 있음.

 

결론. 금리수준전망이 100 이하를 찍었다라는 것은 금리 인하에 기대를 가지고 있다라는 것인데요. 그 시기가 당장에 다가오지는 않을 겁니다. 하지만 주택 역시 3~40년 상환으로 긴 시간을 대출하게 됩니다. 그런 관점에서 바라본다면, 신규 주택을 매수할 때에는 고정 금리와 변동 금리에 대한 선택이 정말 중요하게 되는데요. 지금 시기가 50:50이라 선택하기 어려운 시장이며, 현명한 선택이 나의 자산을 지키는 또 하나의 선택이 될 수 있다라는 것.